Dans un marché romand où les prix ont parfois progressé de 80 à 100 % en dix ans dans certains quartiers urbains, l’achat immobilier exige une vigilance particulière, d’autant qu’il s’agira, pour la plupart des futurs propriétaires, de la composante la plus significative de leur patrimoine.
Le premier piège consiste à se fier aux estimations automatisées. Les outils en ligne et l’intelligence artificielle offrent une vision macro du marché, mais ne tiennent pas compte des paramètres locaux déterminants : vue, nuisances, servitudes, contraintes de densification, potentiel de développement. Deux parcelles voisines peuvent ainsi afficher des écarts de valeur de plusieurs centaines de milliers de francs. Les estimations automatisées présentent un caractère sympathique et facile, mais elles sont à l’immobilier ce qu’un GPS à la conduite : un ersatz face au sens de l’orientation et à la mémoire du conducteur. Faire appel à un expert indépendant reconnu pour sa compétence reste donc indispensable, mais constitue surtout la seule voie pour mener une réflexion sérieuse.
Un autre écueil se présente fréquemment : pour un couple voulant construire une maison, l’achat du terrain ne peut se faire qu’après avoir analysé le potentiel réel du bien. En général, la valeur d’un terrain se calcule « à rebours » : concrètement, on commence par analyser le volume constructible autorisé (indice d’utilisation du sol, gabarits, contraintes réglementaires). On évalue ensuite le type de projet réalisable et sa valeur de marché potentielle. À partir de cette valeur future, on déduit l’ensemble des coûts du développement : la construction, les honoraires, le financement, auxquels on ajoutera un pourcentage forfaitaire pour prendre en compte les risques inhérents à toute construction. Le montant restant correspond à la valeur résiduelle du terrain, c’est-à-dire le prix maximum économiquement justifiable pour l’acquérir. Ignorer cette logique conduira à surpayer un bien dont le potentiel est limité.
Le piège courant est d’acheter sans stratégie claire. Il est fréquent chez les personnes peu au fait des critères économiques, qui valorisent d’abord les critères de l’esthétique, du cadre de vie. Beaucoup s’enflamment sur le coup de cœur, sans analyser le potentiel du bien, son évolution possible ou les coûts futurs. Comprendre ce qui peut être développé, rénové ou valorisé est essentiel pour éviter une acquisition qui perdra de sa valeur. Habiter dans un appartement qui constituera l’élément central de son patrimoine mérite mieux que rêver de voir son appartement sélectionné pour apparaître dans un magazine mensuel de décoration intérieure.
Ceux qui ont la capacité à devenir propriétaires en Suisse romande font figure de privilégiés. Il serait regrettable que ce « privilège » soit gâché par une prise de décision fantaisiste dans laquelle le cœur prime sur la raison.
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Photo : Matthieu Valentin
